ARGUMENTO



AÇÃO DEMOLITÓRIA – NECESSIDADE de CONCORDÂNCIA de todos os CO-PROPRIETÁRIOS acerca da OBRA

Realizada obra sem a expressa autorização de todos os seus co-proprietários, tal obra é ilegal, sendo plenamente cabível a Ação Demolitória.

 

Primeiramente, apresentamos o conceito de Ação Demolitória:

 

“É aquela em que o prejudicado por obra nova concluída à força, ou clandestinamente, pede que seja ela desfeita à custa do réu. A que a autoridade administrativa promove para que seja demolido prédio ou obra construída com violação das posturas municipais, ou que ameaça a segurança do público. Difere da ação de nunciação no fato de ser cabível quando a obra já está concluída. O mesmo que a ação de dano iminente ou ação de demolição”.

 

            A ação demolitória tem por objetivo a demolição de prédio em ruína ou de obra realizada em desacordo com as prescrições da lei civil e regulamentos administrativos.

Vale anotar a lição de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, segundo os quais:

 

Bem se sabe que a ação demolitória visa especificamente à demolição do prédio em ruína (CC 555), ou de obra em desacordo com as prescrições da lei civil (CC 586) (...).(JUNIOR, Nelson Nery. NERY, Rosa Maria Andrade. Código de Processo Civil Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante em Vigor", Ed. Revista dos Tribunais, 4ª edição, pág. 1295)

 

Com efeito, o direito de construir integra o direito de propriedade, todavia, este direito não é absoluto e ilimitado, de modo que o co-proprietário não pode realizar obras em prejuízo ou alteração da área comum, cabendo a ação demolitória para demolir obra realizada em prejuízo dos co-proprietários.

Hely Lopes Meireles esclarece que:

 

A liberdade de construir é a regra. As restrições, limitações ao direito de construir formam as exceções e, assim sendo, só são admitidas quando expressamente consignadas em lei ou regulamento.[1]

 

            O mesmo entendimento possui a jurisprudência:

 

CIVIL- APELAÇÃO- AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS- PEDIDO DEMOLITÓRIO JULGADO PROCEDENTE- LEGITIMIDADE PASSIVA DO 2º RÉU- CARACTERIZAÇÃO- SUPOSTO RISCO DE DESMORONAMENTO DA OBRA DO IMÓVEL SUPERIOR- INOCORRÊNCIA- DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS- INDENIZAÇÃO- NÃO CABIMENTO- REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA- RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. -O condômino que realiza e autoriza obra supostamente indevida na área comum é parte legítima para responder pela ação demolitória. -Deve ser mantida a ordem de demolição se há prova nos autos de que não atingirá outros imóveis, embora cada condômino responda apenas pela demolição da obra que indevidamente construiu. -O dever de indenizar depende de três requisitos: o dano, a conduta culposa e o nexo causal entre os dois primeiros. Ausente a prova do dano, não se mostra cabível a indenização pretendida. -Recursos conhecidos e não providos. (TJMG; APCV 1.0145.06.310466-8/0011; Juiz de Fora; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Márcia de Paoli Balbino; Julg. 17/07/2008; DJEMG 05/08/2008)

 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DEMOLITÓRIA CUMULADA COM PERDAS E DANOS. ABERTURA IRREGULAR DE BASCULANTES A MENOS DE METRO E MEIO DE TERRENO LINDEIRO. SENTENÇA A QUO REFORMADA NESTE ASPECTO. DECISÃO UNÂNIME. "contra a construção de terraço a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 573 do CC), cabia ação de nunciação de obra nova até o momento de sua conclusão, entendendo-se como tal aquela a que faltem apenas trabalhos secundários. Uma vez concluída a obra (faltava apenas a pintura), cabível a ação demolitória, com prazo decadencial de ano e dia (art. 576 do CC), que se iniciou a partir da conclusão e não se interrompeu com a notificação administrativa. Recurso conhecido e provido (RESP nº 311.507, Rel. Min. Ruy Rosado de aguiar, DJ. 05/11/2001)." (TJSE; AC 0114/2001; Proc. 2001200563; Ac. 1639/2002; Terceiro Grupo de Câmara Cível; Rel. Des. Roberto Eugenio da Fonseca Porto; Julg. 05/08/2002)

 

DIREITO DE VIZINHANÇA. Terraço. Ação demolitória. Contra a construção do terraço a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 573 do CC), cabia ação de nunciação de obra nova até o momento de sua conclusão, entendendo-se como tal aquela a que faltem apenas trabalhos secundários. Uma vez concluída a obra (faltava apenas a pintura), cabível a ação demolitória, com prazo decadencial de ano e dia (art. 576 do CCvil), que se iniciou a partir da conclusão e não se interrompeu com a notificação administrativa. Recurso conhecido e provido. (STJ; RESP 311507; AL; Quarta Turma; Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar Júnior; Julg. 11/09/2001; DJU 05/11/2001; pág. 00118)

            Portanto, realizada obra sem a expressa autorização de todos os seus co-proprietários, tal obra é ilegal, sendo plenamente cabível a Ação Demolitória, conforme fundamentação supra.



[1] MEIRELES, Hely Lopes. O direito de construir, 6ª edição, Malheiros Editores, pág. 27.